Il sismabonus acquisto spetta anche quando la ricostruzione determina un aumento volumetrico e un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al fabbricato demolito; è necessario che l’immobile venga venduto entro il 31 dicembre 2021 e che sia quindi dotato di attestato di agibilità.
Lo ha affermato l’Agenzia delle Entrate con la Risposta 557 del 23 novembre 2020 fornita ad un’impresa di costruzione e ristrutturazione immobiliare.
L’impresa intende demolire una struttura industriale dismessa, che si trova su un terreno di sua proprietà, e sostituirla con tre palazzine residenziali plurifamiliari. Prima di procedere, chiederà al Comune il permesso a costruire convenzionato al Regolamento urbanistico ed edilizio.
Le tre nuove costruzioni risulteranno con un rischio sismico ridotto di due classi rispetto al fabbricato originario. L’operazione terminerà a novembre 2021, con la stipula dei contratti di compravendita definitivi. Nel frattempo, saranno firmati dei preliminari con versamento di caparre e acconti.
Sismabonus acquisto: volumetria, 31 dicembre 2021, agibilità
Ma l’impresa ha tre dubbi:
1. non trattandosi di semplice demolizione e ricostruzione di un edificio, ma di una più complessa operazione di riqualificazione dell’area interessata, con la realizzazione di tre palazzine residenziali e un aumento delle volumetrie rispetto alla struttura preesistente, l’intervento è agevolabile con il sismabonus acquisto?
2. sono agevolabili gli acquisti definitivi effettuati anche successivamente al 31 dicembre 2021, ma entro i 18 mesi dalla fine dei lavori?
3. gli immobili devono ottenere necessariamente entro il 31 dicembre 2021 il riconoscimento dell’agibilità da parte del Comune o è sufficiente, per la stessa data, aver realizzato il collaudo statico con verifica del miglioramento sismico?
Sismabonus acquisto: acquirenti, 75%/85%, rischio sismico
L’Agenzia ricorda che il sismabonus acquisto segue le orme del sismabonus ma è destinato agli acquirenti delle nuove unità immobiliari (e non a chi effettua l’intervento) edificate, anche con una diversa volumetria rispetto alla struttura preesistente, sulle macerie di fabbricati demoliti e ricostruiti con lo scopo di ridurne il rischio sismico, situati nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3.
Il beneficio consiste in una detrazione d’imposta pari al 75% del prezzo di acquisto se dall’intervento deriva il passaggio a una classe di rischio inferiore, pari all’85% se per effetto dei lavori si scende di due classi di rischio.
L’agevolazione vale se sono rispettate le disposizioni normative urbanistiche e a condizione che l’opera venga realizzata da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che devono aver ceduto l’immobile entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori.
Sismabonus acquisto, spetta se si ricostruiscono tre immobili
Tornando al caso sottoposto dall’impresa, l’Agenzia risponde chiarendo che:
1. il bonus spetta a prescindere dalle modalità di rilascio del titolo abilitativo, e anche nell’ipotesi in cui la ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto al fabbricato demolito. In particolare, è possibile usufruire della detrazione anche se il nuovo fabbricato contiene un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al vecchio;
2. il sismabonus acquisto è in vigore per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021. Gli acquirenti, quindi, possono beneficiare della detrazione se l’atto di acquisto è stipulato entro il 31 dicembre 2021 (non rilevano, in pratica, i 18 mesi concessi ai costruttori per la rivendita degli immobili);
3. ciò che conta ai fini dell’agevolazione è la stipula del contratto di acquisto (da effettuare entro il 31 dicembre 2021) dell’immobile che, naturalmente, deve avere tutte le caratteristiche idonee per essere venduto e, quindi, anche l’attestato di agibilità.