Per capire quale tipologia di tassazione applicare in caso di compravendita degli immobili, bisogna considerare esclusivamente la categoria catastale e non l’utilizzo fatto. Lo ha chiarito la Cassazione con la sentenza 4074/2020.
Compravendita case e pertinenze, il caso
Nel caso esaminato dalla Cassazione, un’impresa aveva acquistato un fabbricato e, alcuni anni dopo, lo aveva venduto, dichiarando nell’atto che l’immobile, al momento della vendita, era classificato nella categoria catastale A/3 (abitazioni di tipo economico) e che, di fatto, era utilizzato ad uso ufficio. Al momento della vendita, inoltre, la società aveva esercitato l’opzione per l’assoggettamento a Iva dell’operazione.
In sede di registrazione del contratto, dato che l’immobile era utilizzato come ufficio, il notaio aveva versato le imposte previste per gli immobili strumentali (imposta di registro in misura fissa, imposta ipotecaria con l’aliquota del 3% e imposta catastale con l’aliquota dell’1%).
L’ufficio dell’Agenzia delle Entrate in cui l’atto era stato registrato, basandosi sulla categoria catastale dell’immobile, aveva applicato il regime previsto per gli immobili abitativi, quindi esenzione Iva, perché l’immobile non era stato costruito né ristrutturato dall’impresa venditrice, imposta di registro al 7%, imposta ipotecaria al 2% e imposta catastale dell’1%.
Ne era sorto un contenzioso perché il venditore sosteneva che l’immobile venduto non dovesse essere trattato come un’abitazione non solo perché utilizzato come ufficio, quindi come bene strumentale all’attività, ma anche perché era in corso un progetto per la sua trasformazione. Secondo l’impresa, l’operazione doveva essere quindi assoggettata ad imposte inferiori.
Compravendita case e immobili strumentali, tasse ed esenzioni
I giudici hanno ricordato che, in base all’articolo 10 del Testo Unico Iva (Dpr 633/1972), bisogna tener presente non solo la natura dell’immobile che viene trasferito, ma soprattutto la natura del venditore, il periodo intercorrente tra la costruzione o ristrutturazione e la cessione e, infine, l’opzione per assoggettamento a Iva.
Fatte queste premesse, la Corte ha spiegato che le cessioni di fabbricati abitativi, effettuate da soggetti Iva, sono operazioni esenti da Iva, che pagano invece un’imposta di registro proporzionale al valore dell’immobile.
L’Iva è dovuta solo se l’impresa di costruzione o ristrutturazione cede l’immobile entro i 5 anni dalla realizzazione o ristrutturazione, se l’impresa venditrice ha optato per l’assoggettamento dell’operazione a Iva o se si tratta di un immobile destinato ad alloggio sociale.
Per gli immobili strumentali, invece, in generale le compravendite sono esenti da Iva e pagano l’imposta di registro in misura fissa. Si deve versare l’Iva solo se la cessione avviene entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazioni, se l’impresa ha optato per l’assoggettamento a Iva dell’operazione e se la cessione è effettuata da altre imprese.
Oltre a queste considerazioni, i giudici hanno affermato che “l’unico criterio oggettivo da utilizzare per individuare la strumentalità dell’immobile è rappresentato dalla categoria catastale”. Al contrario, non è rilevante “l’esistenza di un progetto di trasformazione del bene, perché nulla garantisce che il progetto sia realizzato e che da esso derivi un nuovo classamento”.
I giudici hanno quindi respinto il ricorso e confermato il pagamento delle imposte più alte previste per le abitazioni.