Quale normativa fiscale e urbanistica si applica al “terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria” e al “terreno agricolo”?
A spiegarlo il Notariato nello Studio 16/2018 in cui analizza la qualificazione urbanistica dei terreni al fine dell’applicazione delle imposte indirette.
Terreni edificabili o agricoli: le norma urbanistiche
Il Notariato spiega che lo jus aedificandi non è un potere “naturalmente” compreso nel diritto di proprietà di un suolo ma è attribuito secondo legge attraverso un’attività amministrativa che conforma in concreto il diritto di proprietà del suolo per tenere conto dei diversi interessi, pubblici e privati, collegati all’assetto del territorio e alla sua trasformazione.
La normativa urbanistica, attraverso gli strumenti pianificatori, stabilisce quindi che cosa, come e talvolta quando costruire su un fondo e può anche imporre vincoli che possono comportare l’assoluta inedificabilità. E’ chiaro che ciò ha importanti conseguenze sul valore dei suoli e quindi sull’imposizione fiscale a carico dei suoli stessi.
La legislazione fiscale, infatti, contiene una serie di norme che stabiliscono trattamenti tributari differenti a seconda della destinazione urbanistica dei terreni; in particolare assume rilevanza, sia nelle imposte dirette sia in quelle indirette, la qualificazione di un terreno come “suscettibile di utilizzazione edificatoria” o come “agricolo”; tale qualificazione va attribuita con riferimento non alle qualità naturali del terreno ma alla destinazione che a esso viene data dagli strumenti urbanistici.
Dal punto di vista urbanistico, quindi, un terreno può dirsi edificabile solo dopo che lo strumento urbanistico generale è divenuto efficace e, se necessario, anche dopo che sia divenuto efficace lo strumento urbanistico attuativo; solo in quel momento, infatti, si potrà effettivamente ottenere il permesso di costruire.
Dal punto di vista economico, però, anche la mera adozione dello strumento urbanistico crea aspettative sulla edificabilità del suolo che ne fanno crescere il valore.
Trattamento fiscale dei terreni
Il Notariato specifica che “ai fini tributari sono edificabili tutti quei terreni che tali sono qualificati da uno strumento urbanistico, indipendentemente dalla sussistenza dell’approvazione regionale dello strumento urbanistico e di strumenti attuativi che rendano possibile in concreto il rilascio della concessione edilizia in quanto è di comune esperienza che la circostanza che la vocazione edificatoria di un suolo sia stata formalizzata in uno strumento urbanistico, ancorché non operativo, è sufficiente a far lievitare il suo valore venale secondo le leggi di mercato.
Si precisa, però, che “l’aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta ai fini della valutazione fiscale, l’equiparazione sic et simpliciter alla edificabilità; comporta soltanto l’assoggettamento ad un regime di valutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli, valutazione che quindi non può essere identica per un terreno già concretamente edificabile e per uno che invece attende il compimento dell’iter previsto dalla legge per poter procedere all’edificazione.
Poiché la normativa urbanistica è oggi molto varia e complessa e non sempre è semplice qualificare un terreno in presenza di una pluralità di norme di legge, strumenti urbanistici variamente denominati e vincoli che spesso si vanno a sovrapporre agli strumenti urbanistici in modo non organico, il Notariato nello studio analizza alcuni esempi concreti.