I tetti di spesa per gli interventi di messa in sicurezza antisismica ed efficientamento energetico, effettuati in condominio, si calcolano in base al numero delle unità immobiliari e delle pertinenze.
La spiegazione è contenuta nella circolare 7/E/2018 con cui l’Agenzia delle Entrate ha fornito una guida alla dichiarazione dei redditi.
Sismabonus e Ecobonus, i tetti di spesa in condominio
La detrazione fiscale per gli interventi di adeguamento o miglioramento antisismico in condominio si calcola su un ammontare delle spese non superiore a 96mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari.
Per l’Ecobonus, il tetto di spesa su cui calcolare la detrazione è di 40mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari.
In entrambi i casi bisogna tenere conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari. Pertanto, ad esempio, nel caso in cui l’edificio sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, il Sismabonus è calcolato su un importo massimo di spesa di 768mila euro (96mila euro x 8 unità), mentre l’Ecobonus su un importo massimo di spesa di 320mila euro (40mila euro x 8 unità). La detrazione viene attribuita successivamente ai condòmini in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea.
Sismabonus e Ecobonus in condominio
L’Agenzia delle Entrate ha ricordato che in condominio la detrazione fiscale per gli interventi di adeguamento e miglioramento antisismico ammonta al 75% se l’intervento determina il passaggio ad una classe di rischio inferiore e all’85% se l’intervento determina il passaggio a due classi di rischio inferiori.
Per calcolare il miglioramento antisismico generato da un intervento di messa in sicurezza è necessario basarsi sulle Linee guida per la classificazione sismica degli edifici (DM 28 febbraio 2017) , strumento attuativo del Sismabonus che introduce 8 classi di rischio sismico: da A+ (meno rischio), ad A, B, C, D, E, F e G (più rischio).
Ricordiamo che i lavori di efficientamento energetico nei condomìni hanno diritto ad una detrazione del 70% qualora i lavori interessino almeno il 25% dell’involucro e del 75% se con l’intervento di miglioramento della prestazione energetica invernale ed estiva si consegue almeno la qualità media di cui al DM 26 giugno 2015.
Sismabonus ed Ecobonus, come cedere il credito
I condòmini beneficiari del Sismabonus possono scegliere di cedere il credito corrispondente alla detrazione ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati (persone fisiche, anche se esercitano attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti). Non è possibile, invece, cederlo a istituti di credito, intermediari finanziari e amministrazioni pubbliche. La cessione deve riguardare l’intera detrazione in quanto il condòmino non può cedere rate residue di detrazione.
Con l’Ecobonus ci sono invece più opzioni. Tutti i condòmini hanno la possibilità di optare per la cessione del credito corrispondente all’Ecobonus ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati, tranne che alle banche o ad altri intermediari finanziari.
Solo i condòmini incapienti (con meno di 8mila euro di reddito nel 2017) possono cedere il credito di imposta corrispondente alla detrazione fiscale per l’efficientamento energetico anche a banche o ad altri intermediari finanziari.
Per i lavori realizzati nel 2018 è infine possibile la cessione del credito non solo per gli interventi sulle parti comuni dei condomìni, ma anche per quelli sulle singole unità immobiliari. La novità è stata prevista dalla Legge di Bilancio 2018, che ha ridisegnato profondamente tutta la normativa sull’efficientamento energetico degli edifici.
Nei giorni scorsi il viceministro del Tesoro, Enrico Morando, ha annunciato che è in arrivo una circolare per semplificare i meccanismi di cessione del credito e rendere lo strumento maggiormente fruibile.
Acquisto di case antisismiche
Se gli interventi per la riduzione del rischio sismico, che danno diritto alle più elevate detrazioni del 70% o dell’80%, sono effettuati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, nei comuni che si trovano in zone classificate a rischio sismico 1 (ex Opcm 3519/2016), mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, chi compra l’immobile nell’edificio ricostruito può usufruire di una detrazione pari, rispettivamente, al 75% o all’85% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come riportato nell’atto pubblico di compravendita, entro un ammontare massimo di 96mila euro.
La ricostruzione dell’edificio può determinare anche un aumento volumetrico sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione. È inoltre necessario che le imprese di costruzione o ristrutturazione provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.